Unit mix in self-storage: maten analyseren en bijsturen

Wat is een unit mix in self-storage?

De unit mix is de verdeling van unitmaten op een self-storage locatie: hoeveel lockers, kleine, middelgrote en grote units je hebt, en hoeveel vierkante meter elke maat samen inneemt. Dat tweede cijfer raakt makkelijk uit beeld. Tien lockers van 1 m² tellen als tien units, maar nemen samen minder vloer in dan één unit van 15 m².

Je verhuurbare vloer kun je maar één keer indelen, en elke maat heeft zijn eigen vraag, prijs en prijs per m². Een maat die vol zit met een wachtlijst, had meer vloer verdiend; een maat die maanden leegstaat, houdt vloer bezet die elders meer had opgeleverd. Kijk daarom niet naar de bezetting van de hele locatie, maar naar wat elke maat per m² oplevert.

Welke maten opslagruimte zijn er?

Elke locatie heeft eigen unitmaten, maar voor de analyse helpt een indeling in een paar groepen. De grenzen hieronder zijn een werkindeling, geen norm. Houd je eigen indeling vast, zodat je periodes en locaties kunt vergelijken. Let naast m² ook op hoogte: twee units van 5 m² met een andere plafondhoogte zijn voor een huurder niet hetzelfde product.

• Lockers en zeer kleine units, tot ongeveer 2 m²: dozen, archief en seizoensspullen. Relatief veel wanden, deuren en sloten per m².
• Kleine units, ongeveer 2 tot 5 m²: de inhoud van een kamer of spullen tijdens een verbouwing.
• Middelgrote units, ongeveer 5 tot 10 m²: een deel van een inboedel tijdens een verhuizing, of voorraad van een kleine onderneming.
• Grote units, vanaf ongeveer 10 m² tot garagemaat: een complete inboedel, bedrijfsvoorraad of materieel, soms met een eigen buitendeur.

Hoe analyseer je je huidige unit mix?

Analyseer per maat en over meerdere maanden: de bezetting per maat in één drukke maand zegt weinig.

Begin met twee exports: alle units met maat, status en standaardprijs, en alle lopende contracten met startdatum en werkelijke huur. In TheStorageControl filter je units op maat, prijs en status in een grid of tabel, en exporteer je de unitdata voor je eigen analyse.

Groepeer beide per maat of maatgroep en zet per groep deze cijfers naast elkaar:

• Aantal units en totaal aantal m².
• Bezetting in units en in m².
• Standaardprijs per maand en de prijs per m² die daaruit volgt.
• Werkelijke huur per m², na kortingen en oudere tarieven.
• Omzet per beschikbare m², met de formule hierboven.
• Wachtlijst en afgewezen aanvragen.
• Move-ins, move-outs en gemiddelde verblijfsduur.
• Huurders die naar een grotere of kleinere unit verhuisden.

Rekenvoorbeeld: bezetting en prijs per m² per maat

Een fictieve locatie met 222 units en 1.460 m² verhuurbare vloer. De cijfers zijn verzonnen om de methode te laten zien, niet als maatstaf voor de markt. Prijzen zijn standaardprijzen zonder kortingen.

In units gerekend is de locatie 87% bezet (194 van 222), in m² maar 81% (1.187 van 1.460 m²), omdat juist de grote units leegstaan. De maten van 3 en 6 m² zitten vol met een wachtlijst; die van 15 en 20 m² niet. De lockers hebben de hoogste prijs per m² en nog ruimte over, dus meer lockers lossen hier niets op.

De omzet per beschikbare m² maakt het verschil concreet: bij 3 m² is dat 59 × € 69 ÷ 180 m² = € 22,62, bij 15 m² 13 × € 240 ÷ 300 m² = € 10,40. Een vierkante meter in de grote units levert hier minder dan de helft op.

Signalen dat je unit mix niet klopt

Een mix die niet aansluit op de vraag, herken je aan signalen die maand na maand terugkomen, niet aan één cijfer of één drukke periode:

• Een of twee maten zitten structureel vol met een wachtlijst, terwijl andere maten maanden leegstaan.
• De bezetting in units is hoog, maar de bezetting in m² blijft achter.
• Klanten nemen noodgedwongen een grotere unit dan ze zoeken, of haken af als hun maat vol is.
• Op één maat moet steeds korting worden gegeven om hem verhuurd te krijgen.
• Huurders stappen over naar een kleinere unit zodra die vrijkomt.
• De omzet per beschikbare m² verschilt sterk tussen maten, en dat verschil wordt niet kleiner.

Bijsturen: prijs per maat, units splitsen of samenvoegen

Begin met de goedkoopste ingreep die je kunt terugdraaien: de prijs per maat. Verhoog de standaardprijs van maten met een wachtlijst; houd maten met leegstand gelijk of zet er een gerichte actie op.

Blijft het beeld na een paar prijsrondes hetzelfde, kijk dan naar de indeling. Units splitsen betekent een grote unit die lang leegstaat opdelen in maten met een wachtlijst; samenvoegen is het omgekeerde. Elke nieuwe unit heeft een eigen deur aan een gang nodig en een nieuwe wand kost vloer. Brandveiligheid, ventilatie en eventuele vergunningen stem je af met je architect of gemeente.

Andere opties zijn ruimte ombouwen, zoals een ongebruikt kantoor dat plaats biedt aan lockers, en fasering: een deel van het gebouw pas inrichten als duidelijk is welke maten lopen.

In TheStorageControl zit units splitsen en samenvoegen in het standaard unitbeheer; de plattegrond en de beschikbaarheid volgen automatisch. Voor de prijs geeft dynamic pricing per unitmaat en locatie een advies op basis van bezetting en vraag, en jij beslist of je het toepast.

Of een splitsing loont, reken je uit met de terugverdientijd:

Unit mix plannen voor een nieuwe locatie

Bij een nieuwe locatie heb je nog geen eigen cijfers. Je bouwt de eerste mix op uit onderzoek naar de lokale vraag en ontwerpt het gebouw zo dat je hem later kunt bijstellen. Een standaardverdeling die overal werkt, bestaat niet. Voor ontwikkelaars en investeerders is de unit mix een aanname in de businesscase die onderbouwd moet zijn.

Houd het aantal maten overzichtelijk: maten die nauwelijks verschillen, maken de keuze voor klanten lastiger. Onderzoek de vraag langs deze lijnen:

• Verzorgingsgebied: wie woont en werkt er binnen een redelijke reistijd? Huishoudens die verhuizen of verbouwen, vragen om andere maten dan ondernemers met voorraad of materiaal.
• Aanbod in de omgeving: welke maten bieden andere locaties aan, welke staan online als vol en wat kost een m² per maat?
• Aanvragen: heb je al een locatie in de buurt of een website voor de opening, registreer dan bij elke aanvraag de gevraagde maat.
• Gebouw: welke maten passen logisch tussen kolommen, gangen en deuren, en waar kun je later splitsen of samenvoegen? Met verplaatsbare wanden blijft dat mogelijk.
• Fasering: richt eerst een deel in met een brede spreiding van maten, en vul de rest in zodra je ziet welke maten lopen.

Een vaste routine om je unit mix te beoordelen

De indeling van je maten is geen eenmalig besluit. Met een vast ritme zie je verschuivingen op tijd en reageer je niet op één drukke maand. Een werkbare routine:

1. Maandelijks: werk per maat de bezetting in units en m², de wachtlijst, afgewezen aanvragen, move-ins en move-outs bij.
2. Per kwartaal: bereken per maat de prijs per m², de werkelijke huur per m² en de omzet per beschikbare m².
3. Per kwartaal: pas de prijs aan van maten die structureel vol of leeg zijn, en leg vast waarom.
4. Jaarlijks: beoordeel fysieke ingrepen zoals splitsen, samenvoegen of ombouwen, met de terugverdientijd erbij.
5. Na elke ingreep: vergelijk bezetting en omzet per maat met de periode ervoor.